重要事項説明書等の作成 (1)¶

重要事項説明書作成の標準的な流れ：

エージェントから情報収集（買主・売主情報、取引条件）
登記情報・物件資料の取得（謄本、公図、管理規約等）
現地調査（越境、接道、嫌悪施設の確認）
役所調査（建築制限、道路、都市計画）
重説ドラフト作成（フォーマットに情報を入力）
レビュー・修正（宅建士による最終確認）
完成・説明実施

⏰ 【追記してほしい情報】 ・各ステップの標準所要日数（例：契約日の2週間前に調査開始など）・物件タイプ別の注意点（マンション/戸建て/土地で異なる部分）

＜作成にあたり＞¶

重要事項説明書・売買契約書のフォーマットは、適宜法改正内容が反映される。

案件発生の都度、保証協会のサイトよりダウンロードして使用すること。

全日？全宅？

書式によって入れるURLを変える

〜〜〜〜

適したフォーマットで重説等を作成する

＜例＞

① 取引する対象不動産は以下のうちどれですか？¶

①-3. 区分所有建物は、敷地権ですか？非敷地権ですか？¶

② 売主（および買主）は以下のうちどれですか？¶

売主一般法人で宅建業者でない場合、消費者契約法が適用される。

但し、買主が個人以外の場合は、消費者契約法の適用なし

また、オーナーチェンジ物件を購入する個人であっても、事業を目的として購入する為、消費者契約法上の事業者扱いになる。＝消費者契約法の適用なし

代理の物件は、売主が個人・法人・宅建業者かで書式を選択する

（代理業者が宅建業者だから、宅建業者のフォーマットを使用するというのは間違いなので注意）

目的¶

適切なフォーマットを使用して重要事項説明書・売買契約書を作成する。法改正に対応した最新版を使用することが重要。

フォーマット選択の基準¶

📌 【重要】フォーマット選択は「売主」の属性で判断する

代理物件の場合も、代理業者ではなく売主の属性で選択すること！

1️⃣ 売主が宅建業者の場合

・宅建業者売主用フォーマットを使用・瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特約制限あり・クーリングオフの記載必要

2️⃣ 売主が一般法人（宅建業者以外）の場合

・一般法人売主用フォーマットを使用・買主が個人の場合 → 消費者契約法が適用される・買主が法人の場合 → 消費者契約法の適用なし

※オーナーチェンジ物件を購入する個人は「事業目的」のため、消費者契約法の適用なし

3️⃣ 売主が個人の場合

・個人売主用フォーマットを使用・契約不適合責任の期間を当事者間で取り決め

フォーマットのダウンロード先¶

⚠️ 【追記してほしい情報】 ・全日本不動産協会のダウンロードURL ・全国宅地建物取引業協会連合会のダウンロードURL ・どちらの書式を使用するかの基準

使用上の注意¶

案件発生の都度、最新版をダウンロードする（法改正対応のため）
過去案件のファイルを流用しない（古いフォーマットのリスク）
ダウンロード時にバージョン・更新日を確認する

物件タイプ別フォーマット¶

🏠 土地の取引

【使用フォーマット】（追記：該当フォーマットのリンク）

🏠 土地建物の取引

【使用フォーマット】（追記：該当フォーマットのリンク）

🏢 区分所有建物（分譲マンション等）の取引

【使用フォーマット】（追記：該当フォーマットのリンク）

【敷地権の場合】【非敷地権の場合】

🏠 借地権付建物の取引

【使用フォーマット】（追記：該当フォーマットのリンク）

🏗️ 新築の土地建物の取引（売主が宅建業者）

【使用フォーマット】（追記：該当フォーマットのリンク）

免許番号等と合わせてPDFとかにしておいてあげる？

エージェント毎の宅建士情報まとめる？

田中太郎　（東京）第123456号

目的¶

重要事項説明を行う宅地建物取引士の情報を管理する。重説には宅建士の記名が必要であり、説明時には宅建士証の提示が法律で義務付けられている。

登録すべき情報¶

📌 【注意】宅建士証の有効期限管理

・有効期限は5年・期限切れの宅建士証では重説を行えない・更新には法定講習の受講が必要（期限の6ヶ月前から受講可能）

⚠️ 【追記してほしい情報】 ・各エージェントの宅建士情報一覧（データベース形式推奨）・宅建士証の更新スケジュール管理方法

買主・売主情報

取引情報

⚠️ 【追記してほしい情報 - 買主・売主情報】 ・氏名（フリガナ）・住所（住民票記載の住所）・連絡先（電話番号、メールアドレス）・本人確認書類の種類・法人の場合：商号、代表者名、登記住所、法人番号

⚠️ 【追記してほしい情報 - 取引情報】 ・売買価格・手付金の額と支払時期・残代金の支払時期・引渡し予定日・ローン利用の有無（利用する場合：金融機関名、借入予定額）・契約不適合責任の期間・特約事項（あれば）

目的¶

重要事項説明書・売買契約書を作成するために、担当エージェントから必要な情報を収集する。漏れなく正確に情報を得ることで、書類作成の手戻りを防ぐ。

収集フロー¶

1️⃣ 情報収集のタイミング

・売買条件合意後、速やかに・契約日の1週間前までに完了が目安

【収集方法】・専用フォームへの入力依頼・または所定のヒアリングシートを使用

買主情報（必須）¶

※法人の場合：商号、本店所在地、代表者名、法人番号

売主情報（確認用）¶

取引条件¶

⚠️ 【追記してほしい情報】 ・情報収集フォームのテンプレート（Googleフォーム等）・情報連携のフロー図

取得資料：謄本・台帳・物件資料（パンフ・図面集）など

ネットで取得できる資料全て（下記例）・用途地域・指定道路図・道路認定図画像・都市計画道路図・都市再生特別措置法資料・文化財マップ・景観条例資料・中高層建築物条例資料・まちづくり条例資料・駐車場条例資料・建築情報マップ・ハザードマップ（洪水、内水氾濫、高潮、地震）・浸水履歴・特定事業場（下水法・水濁法）・緑化地域資料

調査時に持っていくもの

＜現地調査＞

＜取得書類＞

調査すべき項目¶

対象不動産現地調査

・越境（隣地越境／空中越境）、境界侵害の有無、またその経緯と詳細

・占有の有無とその状況

・近隣の嫌悪施設の有無（地図上および現地にて存在の確認を行う）

・接道距離などが確認できない場合は実測を行う（お手持ちの測定器具でおおよその測定で良い）

・近隣の建築中の建築物の情報（建築看板を撮影し、概要書を取得）

※近隣の定義：対象不動産の周囲1ブロック程度（100mから500m程度を想定・対象物件の大きさ、またはその距離により、買主の心情に影響が及ぶ可能性から判断する）

対象不動産にかかる制限

・建築基準法による制限

・地区計画による制限

道路

・接道している道路は全て調査（道路種別／幅員／接道距離）

・（東京都の場合）区道と都道に接している場合は、区役所と建設事務所それぞれで道路台帳を取得

・法第42条第1項第5号道路（位置指定道路）の場合、指定年月日と番号を確認

・都市計画道路が存在する場合は、対象不動産にかかっている場合はもちろん、近隣にかかる場合も調査実施（計画決定か事業決定か／名称／代表幅員）

か事業決定か、名称／通称／計画決定年月日・告示番号／代表復員）

・都市計画道路の整備状況（対象不動産の接道箇所の整備状況・詳細も役所でヒアリングするなどして確認する）

調査（役所でヒアリング）してもわからなかった場合

・「○○区役所○○課○○氏に聴取しましたが、詳細は不明。」など、確認した先を特定できるようにしておく。

取得する資料¶

原則、発行できる資料は全て取得する。

案件によっては、下記リストに存在しない資料であっても、取得できる資料は漏れなく取得する。

役所で取得する資料

web上で取得可能な場合はweb上で取得して構わない。

役所の窓口で発行日についての押印がされるものについては窓口で取得する。

webで取得する資料

対象不動産に関係する資料は原則取得する。

現地で取得する資料

登記情報

物件資料

管理会社発行書類

売主提供書類

各種台帳

📋 【追記してほしい情報 - 役所で取得する資料の具体例】 ・建築計画概要書・検査済証（台帳記載事項証明）・道路台帳平面図・都市計画図・建築基準法に基づく指定道路調書・埋蔵文化財包蔵地の有無に関する回答書・土壌汚染対策法に基づく調査結果

📋 【追記してほしい情報 - 登記情報の具体例】 ・土地登記事項証明書・建物登記事項証明書・公図（14条地図）・地積測量図・建物図面・各階平面図・共同担保目録（抵当権設定がある場合）

📋 【追記してほしい情報 - 管理会社発行書類の具体例】 ・重要事項に係る調査報告書・管理規約（原本または写し）・使用細則・長期修繕計画書・直近の総会議事録・修繕積立金の残高証明

📋 【追記してほしい情報 - 売主提供書類の具体例】 ・権利証（登記識別情報通知）・固定資産税納税通知書・分譲時パンフレット・設計図書・竣工図・住宅性能評価書（あれば）・リフォーム履歴書類（あれば）・設備の取扱説明書・保証書

目的¶

重要事項説明書を作成するために必要な資料を漏れなく収集する。また、現地調査・役所調査で確認すべき事項を明確にする。

資料取得のフロー¶

1️⃣ Step 1: Web上で取得できる資料

最初にネットで取得可能なものを収集し、現地・役所調査の事前準備とする。

・登記情報提供サービス・各自治体の都市計画情報・ハザードマップポータルサイト

2️⃣ Step 2: 現地調査

実際に物件を訪問し、図面や登記情報だけでは分からない情報を確認する。

・越境、境界の状況・周辺環境、嫌悪施設・接道状況の実測（必要に応じて）

3️⃣ Step 3: 役所調査

法令制限、道路、都市計画等の公的情報を取得する。

・建築指導課（建築計画概要書、検査済証）・道路管理課（道路台帳）・都市計画課（用途地域、地区計画等）

4️⃣ Step 4: 関係者からの取得

売主、管理会社等から取得する資料。

・売主から：権利証、固定資産税納税通知書、分譲時パンフレット等・管理会社から：重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画書等

¶

重要事項説明書補足資料
区分建物登記事項証明書（写）　
土地登記事項証明書（写）　
公図（写）
管理規約（写）
重要事項に係る調査報告書（写）
長期修繕計画書（写）
令和◯◯年度通常総会議事録（写）
建物図面・各階平面図（写）
分譲時パンフレット（写）
固定資産（土地・建物）評価証明書（写）
固定資産（土地・建物）関係証明書（写）
建築計画概要書（写）
確認通知書（建築物）（写）
検査済証（建築物）（写）
記載事項証明（写）
道路台帳平面図（写）
地積測量図（写）
規約設定共用部分・登記簿謄本（写）
都市計画道路部分・登記簿謄本（写）
羽田空港高さ制限回答システム（写）
販売図面（写）
都市計画情報（写）
水道管管理図（写）
下水道台帳（写）
ガス本管埋設状況詳細地図（写）
東京の液状化予測図（平成２４年度改訂版）（写）
各種ハザードマップ（洪水・内水・高潮）
各種条例

目的¶

重要事項説明書に添付する資料の一覧。買主が物件の詳細を確認できるよう、関連資料を漏れなく添付する。

📌 【添付資料の記載ルール】

・原本を添付する場合以外は「（写）」と記載例）管理規約集（写）・資料名は「」書きで記載・市区町村によって名称が異なる場合は正式名称を使用

添付資料一覧（カテゴリ別）¶

登記関連¶

マンション関連¶

行政関連¶

インフラ・ハザード関連¶

その他¶

基本の記載ルール¶

全体に適用される原則的なルール

フォントサイズは10.5pt以上（又は10pt）。（仕方ない場合9.5pt許容。）
詳細説明の記載はなるべく該当ページ内に収める。（そのために、記載する枠が狭い場合は行を広げる、空欄行は狭める（空欄行を何行か非表示にする）等で調整する。）※枠を調整しても記載しきれない場合は、重説末尾の備考欄（Ⅲその他重要な事項、V備考）へ記載する。
記載事項の無い備考欄については、「斜線」「ー」または「余白」と記載する。
記載事項の末尾には「以下余白」と記載する。
名称を揃える。例）「本物件」「当該物件」「対象物件」どの呼称でもよいが統一する
フォーマット上に和暦、西暦で記載を求められる箇所が混在するが、備考欄に任意で記載する年月日については西暦で記載する。
記載した内容に対して、エビデンスとなる資料名を記載する。
添付資料は原本を添付するもの以外（写）と記載する。例）「管理規約集（写）」
添付資料は「」書きで記載する。
ヒアリングを実施した内容については、聴取した年月日と相手方の名前を記載する。　　　　例）「2021年1月10日管理会社担当者 ●●氏より聴取」
ひとつの備考欄に複数項目記載する場合には、頭に「1.」「2.」とナンバリングする。複数でない場合はナンバリングは不要。
添付書類、参照書類については、市区町村で名称が異なる為、記載例に捉われず、正式な名称を記載する。

定型文を整えておく¶

弊社規定の定型文を、各項目のキャプチャと共に記載しておく。

キャプチャで記載方法を確認し、定型文を該当箇所にコピペした上で、エビデンスの内容を反映させ、適宜体裁を整えていく。

※参考として添付しているキャプチャは複数の案件からピックアップしておく。

同一案件の重要事項説明書ではないので注意する。

✍️ 【追記してほしい情報 - 定型文の例】 各項目（登記情報、法令制限、インフラ等）ごとに、・記載例のキャプチャ画像・コピペ用の定型文テンプレートを用意しておくと、初心者でも迷わず作成できます。

🚫 【追記してほしい情報 - よくあるミス・注意点】 ・日付の和暦/西暦の混在・登記情報と実測値の不一致を見落とす・私道負担の記載漏れ・管理費・修繕積立金の改定予定の確認漏れ・嫌悪施設の調査範囲が狭すぎる・都市計画道路の事業化情報の更新漏れ

目的¶

重要事項説明書の記載方法を統一し、品質を担保する。誰が作成しても同じ水準の書類が作成できるようにルールを定める。

基本ルールまとめ¶

📝 フォーマット・体裁

・フォントサイズ：10.5pt以上（最小でも9.5pt）・詳細説明は該当ページ内に収める（枠を調整）・記載事項の無い備考欄：「斜線」「ー」または「余白」と記載・記載事項の末尾：「以下余白」と記載

📝 表記の統一

・物件の呼称を統一：「本物件」「当該物件」「対象物件」いずれでもよいが書類内で統一・年月日の表記：フォーマット上の和暦/西暦に従い、任意記載は西暦で統一・複数項目のナンバリング：「1.」「2.」と付番。単一項目はナンバリング不要

📝 エビデンスの記載

・記載内容のエビデンス（根拠資料）を明記・添付資料は「」書きで記載：例）「管理規約集（写）」参照・原本以外は「（写）」を付ける・ヒアリング内容は日時と相手方を明記：例）「2024年1月10日管理会社担当者 ●●氏より聴取」

📝 不明事項の記載

・調査しても不明だった場合は、調査先を明記・例）「○○区役所○○課○○氏に聴取しましたが、詳細は不明。」・「不明」とだけ書かず、調査した事実を残す

📝 添付書類の名称

・市区町村によって名称が異なる場合がある・記載例に捉われず、取得した資料の正式名称を使用する・例）「道路位置指定図」「道路台帳平面図」など

⚠️ 【追記してほしい情報】 ・各記載項目の定型文テンプレート（コピペ用）・記載例のキャプチャ画像（実際の重説から抜粋）・よくある記載ミスと修正例

📋 このセクションについて

重要事項説明書・売買契約書等の作成に必要な情報をまとめています。

・フォーマットの選び方・収集すべき情報・資料・記載ルール・添付資料一覧